Доходный подхов. Метод капитализации дохода.

Введение в доходный подход - теоретическое понимание метода капитализации дохода.

Процедура оценки

• Анализ финансовой отчетности и её нормализация.
• Выбор величины капитализируемого дохода.
• Расчет ставки капитализации.
• Определение рыночной стоимости предприятия.

Анализ финансовой отчетности и её нормализация.

Выбор величины капитализируемого дохода

На втором этапе оценщику необходимо выбрать показатель дохода, который будет использоваться в расчетах. В качестве такого показателя могут использоваться: прибыль, денежный поток, дивиденды, денежная выручка от реализации продукции. Наиболее часто для оценки используется показатель чистой прибыли.

Оценка на базе чистой прибыли применяется для предприятий имеющих значительную стоимость основных фондов, для которых большое значение имеет политика капитальных вложений и амортизационных отчислений.

Показатель дивидендов применяется для оценки неконтрольных пакетов акция, а так же в тех случаях, когда покупатели акций считают, что их стоимость определяется сумой приносимых дивидендов.

Показатель денежной выручки от реализации продукции применяется при оценки предприятий торговли и сферы услуг.

После выбора показателя необходимо определить период времени деятельности предприятия, результаты которого будут капитализированы. Оценщик выбирает из следующих вариантов:

• Доход года, следующего за датой оценки - данный вариант используется, когда доходы оцениваемого предприятия стабилизировались.
• Средневзвешенное или среднеарифметическое значение дохода за последние 3-5 лет - данный метод применяется, когда в динамике дохода сложилась определенная тенденция.
• Данные о доходах за последние 2-3 года и прогнозная оценка дохода ближайших 2-3 лет - данный вариант применяется, когда наблюдается колебание доходов оцениваемого предприятия.

Расчет ставки капитализации.

Ставка капитализации - ставка дохода, которую требует инвестор. Для расчета ставки капитализации могут использоваться следующие методы:

• Расчет ставки капитализации на основе ставки дисконтирования: СК = R - q, где R - ставка капитализации, q - среднегодовые темпы роста показателей дохода, которые используются для оценки.
• Анализ рыночных аналогов - ставка капитализации рассчитывается на основе рыночных данных по доходам и ценам продажи сопоставимых предприятий: СК = D / Ц, где D - доход, Ц - цена продажи.
• Расчет ставки капитализации на основе сроков окупаемости инвестиций: СК = 100% / T, где T - срок окупаемости в годах.

Определение рыночной стоимости предприятия.

Стоимость предприятия = Годовой доход (D) / Ставка капитализации (CK)

Метод капитализации дохода в Российской оценочной практике применяется редко, поскольку метод дает корректную величину рыночной стоимости только при условии, что оцениваемое предприятие приносит стабильные доходы.