Сравнительный подход

Понятие, особенности и методы оценки недвижимости сравнительным подходом. Метод сравнения продаж. Виды и последовательность внесения корректировок. Методы оценки величин поправок.

Основные понятия

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта недвижимости (принцип замещения).

Основные направления сравнительного подхода:

• создание информационной базы, в которой помимо ценовой информации должны включаться характеристики объекта и его окружения;
• идентификация оцениваемого объекта на рынке (сегментация);
• выявление различий и расчет корректировок.

Условия применимости сравнительного подхода:

• наличие развитого рынка недвижимости (аналог с другого конца - поправки);
• доступность и достоверность информации.

Методы сравнительного подхода:

• Метод сравнения продаж
• Методы соотношения дохода и цены продажи (использование валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации)

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж предполагает корректировку рыночных цен аналогов на выявленные различия по отдельным элементам. Цена аналога как такового используется если его размер идентичен оцениваемому объекту. В противном случае поправки применяются к цене единицы сравнения (например, единице площади объекта).

Поправки вносятся в цену аналога исходя из того, сколько бы стоил аналог, имея такие же характеристики, что и объект оценки.

Направленность корректировок:

• положительные - когда объект оценки лучше аналога;
• отрицательные - когда объект оценки хуже аналога.

Последовательность оценки методом сравнения продаж:

1. Формирование информационной базы сделок с объектами недвижимости.
2. Изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект.
3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом.
4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок.
   1. Определение стоимости единицы сравнения по каждому аналогу.
   2. Внесение поправки на условия финансирования и налогообложения.
   3. Внесение поправки на передаваемые юридические права (с учетом ограничений и обременений).
   4. Внесение поправки на время продажи.
   5. Внесение поправки на местоположение.
   6. Расчет и внесение поправки на физические характеристики.
      1. Процентная поправка к цене единицы сравнения.
      2. Относительные денежные поправки к цене единицы сравнения.
   7. Переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер.
   8. Абсолютные денежные поправки.
   9. Расчет скорректированных цен каждого из аналогов.
5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости оцениваемого объекта.

Виды корректировок

В методологии оценки выделяют процентные и денежные (относительные и абсолютные) поправки

Процентная поправка осуществляется путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной ставки: Vа = Cед × Kед × Ппр, где Vа - приведенная стоимость аналога с учетом поправки; Ппр - величина процентной поправки; Сед - цена продажи единицы сравнения; Кед - количество единиц сравнения.

Относительная денежная поправка изменяет цену одной единицы сравнения на определенную сумму: Vа = (Сед + Под) × Кед, где Под - величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка изменяет стоимость объекта в целом на определенную сумму: Vа = (Cед × Kед) + Пад, Пад - величина абсолютной денежной поправки.

Как правило денежная поправка применяется в следующих случаях:

• переданные права собственности
• условия финансирования (наличие кредита, отсрочки)
• условия продажи (типичные/нетипичные – родственники, кридитор-заемщик)
• экономические характеристики (ЧОД)
• отклонение от целевого использования (кафе в жилом доме - мешают)
• наличие движимого имущества, (дополнительных улучшений)

Процентная поправка применяется в следующих случаях:

• время продажи (дата оценки, сезонный характер)
• местоположение
• физические характеристики (качество, износ, размер…)

Методы расчета поправок

1. метод анализа парных продаж;
2. метод прямого анализа характеристик;
3. экспертный метод;
4. статистические методы.

Метод парных продаж

Парная продажа - продажа двух объектов, идентичных почти во всем, кроме одной (или нескольких) характеристик. Предполагается, что именно различием в этих характеристиках определяется различие в цене объектов.

Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Объекты парных продаж необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, но парные продажи должны быть выявлены на том же сегменте рынка, что и объект оценки.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Метод прямого анализа характеристик

Метод применяется при отсутствии необходимой информации для применения метода парных продаж. Основывается на анализе данных по аналогам (например, стоимость ремонта).

Денежная поправка на дополнительные улучшения (Пу) проводится с учетом коэффициента удобства пользования (КУП): Пу=Су х КУП

Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому. Его величина зависит от: сложности самостоятельной установки улучшений; времени, необходимого для установки улучшений; необходимости данных улучшений для типичного на данном сегменте рынка пользователя.

Экспертный метод

Основывается на представлениях оценщика о том, является ли объект оценки хуже / лучше аналога:

• Vа=Са(1+Пэ%) - если объект оценки лучше аналога на Пэ% ( ПЭ% - процентная поправка, определенная экспертным методом);
• Vа=Са(1-Пэ%) - если объект оценки хуже аналога на Пэ%;
• Са=Vа(1+Пэ%) - если аналог лучше объекта оценки на Пэ%, следовательно Vа=Са/(1+Пэ%);
• Са=Vа(1-Пэ%) - если аналог хуже объекта оценки на Пэ%, следовательно Vа=Са/(1-Пэ%).

Статистические методы

Обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа.

Методы, основанные на соотношении дохода и цены продажи

Фактически в этом случае в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. Данный подход основывается на использовании следующих показателей:

1. Валовый рентный мультипликатор (ВРМ).
2. Общий коэффициент капитализации (Ко).

Валовый рентный мультипликатор, равный отношению величины дохода по аналогу к его цене, может определяться двояко: ВРМ=Са/ПВДа или ВРМ=Са/ДВДа, где Са - цена аналога; ПВДа, ДВДа - величины потенциального и действительного валовых доходов.

Полученный таким образом ВРМ (например, путем осреднения ВРМ по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки: Vоо = ПВД х ВРМ или Vоо =ДВД х ВРМ

ВРМ не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.

Преимущество метода:

• метод достаточно прост.

Недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
• в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

Общий коэффициент капитализации определяется по формуле: Ко=ЧОДа/Са, где ЧОДа - величина чистого операционного дохода от аналога.

Этапы расчета стоимости объекта оценки:

• подбор аналогов в соответствующем сегменте рынка;
• расчет Ко по каждому аналогу;
• расчет среднего показателя Ко;
• расчет ЧОД по объекту оценки;
• расчет стоимости объекта оценки по формуле: Vоо = ЧОД/Ко.