Особенности рынка недвижимости

Понятие и особенности рынка недвижимости. Принципы его анализа. Проблема сегментирования рынка недвижимости. Характеристика и этапы подготовки информации для проведения оценки. Критерии отбора информации.

Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

При анализе рынка недвижимости учитываются следующие его особенности:

1. Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален в смысле физических характеристик и инвестиционных интересов.
2. Неделимость. Прямые инвестиции в интересы недвижимости в большинстве случаев неделимы и имеют высокую стоимость.
3. Неэластичность предложения. Запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе неэластичен.
4. Высокие транзакционные издержки. Инвестиции в недвижимость характеризуются высоким уровнем издержек на проведение сделок, маркетинговые расходы и налоги на сделки, что требует достаточно высоких гонораров профессиональным консультантам.
5. Особые проблемы управления, вызванные решением экономических и юридических проблем с недвижимостью.
6. Для недвижимости характерны особые риски, включающие:
   • физические повреждения в результате воздействия природных и техногенных факторов;
   • обязательства перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости;
   • финансовые, связанные с условиями пересмотра арендной платы;
   • экономические - функциональный износ.
7. Долговечность - не изнашивающаяся земля, и здания, имеющие долгий срок службы.
8. Несовершенство информации – на рынке недвижимости фактически отсутствует возможность получения полной и достоверной информации по сделкам.
9. Децентрализованный рынок. Большая часть сделок имеет место на отдельных локальных рынках, имеющих своих покупателей и продавцов. Информация о таких сделках часто недоступна участникам других локальных рынков.
10. Государственное регулирование:
    • ограничение арендной платы и защита позиций арендаторов;
    • неравномерное налогообложение;
    • контроль за использованием земли с точки зрения типа и плотности застройки;
    • принудительное отчуждение и др.

Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования:

• личное использование.
• сдача в аренду.
• экономическое (производственное) использование.
• спекуляция (приобретение с целью перепродажи).
• приобретение для последующего развития.

Способы финансирования:

• использование только собственного капитала.
• использование смешанного финансирования.

Соотношение рынка недвижимости и рынка капитала

При прогнозировании ситуации на рынке недвижимости необходимо учитывать его цикличность и взаимодействие с рынком капитала. Цикл развития рынка недвижимости находится в противофазе с инвестициями в традиционные финансовые активы.

Принято выделять следующие основные преимущества вложений в доходную недвижимость в сравнении с традиционными финансовыми активами:

• частота получения доходов от недвижимости определяется договором аренды, и является более стабильным показателем;
• поток доходов от недвижимости является более стабильным и по амплитуде в силу отмеченного обстоятельства; в частности, дивиденды на акции выплачиваются из расчета прибыли компании, являющейся случайным величиной;
• сфера использования денежных потоков, подлежащих распределению с течением времени может изменяться, поскольку корпорация может продавать и покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться.

Принципы анализа рынка недвижимости

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта.

Информация, необходимая для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости:

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.

Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Основные подходы к анализу рынка недвижимости:

1. анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости.
2. анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

Оба подхода включают: оценку рыночного равновесия; анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость.

Анализ рынка недвижимости включает следующие задачи:

• идентификация объекта недвижимости;
• идентификация рынка недвижимости, на котором объект конкурирует;
• анализ спроса;
• анализ конкурирующего предложения;
• анализ состояния рыночного равновесия.

Сегментирование рынка недвижимости возможно по различным критериям, в частности:

1. Назначение: жилое, коммерческое, промышленное и сельскохозяйственное.
2. Географический фактор – каждый район может представлять собой отдельный рынок, характеризуемый своими рыночными условиями.
3. Качество продукта – примером тому может служить выделение различных классов офисной не-движимости.
4. Тип прав собственности – для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки (права аренды).
5. Цена.

Одним из существенных индикаторов рынка недвижимости является коэффициент емкости рынка, определяемый как отношение количества единиц сданных в аренду (проданных) за период к общему количество единиц недвижимости для сдачи в аренду.

Подготовка информации

Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции:

1. определение массива необходимых сведений;
2. выбор информационных источников;
3. сбор необходимой информации;
4. систематизация, обработка и анализ;
5. описание информации в отчете.

По отношению к оцениваемому объекту информационные источники можно разделить на внешние и внутренние.

Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки:

• тенденции экономического развития;
• местные особенности;
• демографическая ситуация;
• законодательная и налоговая политика государства;
• покупательная способность населения;
• динамика цен;
• программа капитального строительства;
• динамика затрат на строительную продукцию;
• организация кредитования недвижимости.

Системный сбор и анализ внутренней информации позволяют сгруппировать весь массив данных в четыре базовых блока:

• юридический статус объекта оценки;
• сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения;
• сведения о зонировании участка и градостроительных ограничениях;
• экономическая информация об оцениваемой недвижимости.

В качестве основных критериев отбора рыночной информации можно указать:

• степень их сопоставимости с объектом оценки;
• объем имеющейся информации;
• достоверность и надежность данных.