Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду 9 000 кв.м, которая сдана в аренду по 14 долл. за кв.м. Операционные расходы составляют 47% от потенциального валового дохода. Ставка капитализации равна 20%. Рассчитать рыночную стоимость.
Решение
Стоимость объекта недвижимости равна отношению чистого операционного дохода к ставке капитализации: Vон=ЧОД/r В свою очередь ЧОД равен потенциальному валовому доходу за минусом операционных расходов: ЧОД = ПВД - ОР. По условиям известно, что ОР = 0,47ПВД, таким образом ЧОД = 0,53ПВД, ну а ПВД=S*A. Теперь все данные для решения у нас есть - ЧОД и r.
Vон = ЧОД/r = 0,53*14*9000 / 0,2 = 333900 долларов.
Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду составляет 2000 кв.м. Из них 600 кв.м. занято арендодателем, остальная площадь сдается в аренду по 20 долларов за кв.м. в месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений - 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25% от потенциального валового дохода. Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.
Решение
ЧОД = ДВД - ОР. В данном случае мы используем действительный валовый доход, так как имеется информация о средней недозагрузке помещений. ДВД = ПВД - потери + прочие доходы = ПВД - 0,05ПВД = 0,95ПВД. В свою очередь, ЧОД = ДВД - ОР = 0,95ПВД - 0,25ПВД = 0,7ПВД. Расчет ПВД производиться по известной нам формуле: ПВД= S*A = 2000*20 = 40000, мы пренебрегли данными о 600 метрах под работодателя, так как считается, что новый владелец будет использовать данную площадь более разумно. ЧОД=0,7*40000=28000. В итоге наших манипуляций мы нашли ЧОД для одного месяца, однако для расчета рыночной стоимости нам нужен годовой ЧОД. Для нахождения годового ЧОД просто умножим известное нам значение на 12: ЧОДгодовой=ЧОДмесячный*12=336000 долларов
Вернуться